Можно ли продать квартиру, взятую в ипотеку?

Стоит сказать, что рынок ипотечного кредитования за 9 месяцев 2017 года реализовал ипотечное жилье в размере 1 триллиона рублей. Многие граждане, приобретая жилье через ипотеку, обзаводятся достаточно обременительными обязательствами по погашению этого вида займа в течение длительного времени. Но это не значит, что весь срок кредитования заемщик не имеет возможности продать свое имущество, взятое в ипотеку. В данной статье представлены юридические аспекты и особенности реализации квартир, которые находятся в кредите.

Необходимость использования жилищного займа

Ипотека не только помогает решить проблемы с жильем, но в большинстве случаев ложится тяжким бременем на семейный бюджет. Как показывает практика, выплачивать такой вид кредита достаточно дискомфортно, как в финансовом, так и в психологическом плане. Кроме того, необходимость в приобретенном в кредит жилье может отпасть.

И все же, реалии современной России таковы, что большинство граждан не может позволить себе покупку собственного жилья. Многим приходится долго копить. Кто-то же хочет обзавестись квартирой прямо сейчас, а возможностей таких не имеет. В таком случае ипотека становится единственным способом решения проблемы.

Вот только иногда спустя некоторое время человек может переехать в другое место, а квартиру ему нужно будет продать. Но возможно ли это при наличии обременения со стороны банка?

Почему заемщики стараются реализовать ипотечное жилье?

Основными причинами по реализации недвижимости, взятой в ипотеку, являются представленные ниже условия:

  1. Затруднительное финансовое положение заемщика, которое связано с существенным сокращением семейного бюджета или потерей постоянного места работы. В результате клиент не имеет возможности вносить ежемесячные платежи и в этом случае ипотека становится ему просто не по силам.
  2. Если клиенту необходимо расширить свою жилплощадь, либо же он переезжает в другую регион, то возникает потребность в продаже жилья. Например, у клиентов может родиться ребенок или же он получает в наследство недвижимое имущество, а приобретенная в ипотеку квартира становится ненужной.
  3. Так как рынок недвижимости достаточно волатилен, то при экономическом росте экономики государства заемщик имеет возможность заработать на реализации жилья, взятого в ипотеку. При покупке недвижимости в строящемся доме его фактическая стоимость ниже на 30-40%, а по окончании строительства цена на недвижимость возрастает. Именно этот факт может помочь погасить кредит и неплохо заработать. Клиентов, которые приобретают недвижимость на вторичном рынке значительно меньше, чем тех, кто покупает недвижимость на первичном рынке, так как они стараются не обременять себя залоговым имуществом, которое тяжело реализовать в будущем из-за снижения его стоимости.

Ипотекодержатель имеет право продать свое залоговое имущество для погашения займа, при условии, что он действует в рамках закона.

Методы и способы реализации жилья, взятого в кредит

Методы и способы реализации жилья, взятого в кредитСтоит отметить, что реализуемая недвижимость, которая взята через ипотеку, занимает значительную долю на рынке недвижимости. Многие эксперты прогнозируют существенную тенденцию к увеличению продажи имущества взятого в ипотеку. Осуществить такой вид процедуры можно по нескольким схемам:

  1. Самостоятельно продать объект недвижимости, то есть найти потенциального покупателя, который обращается в банк и намерен выкупить залоговое имущество. Для этого необходимо заключить предварительный договор о купли-продаже, который заверяется нотариусом. Сумму задолженности по займу и другой остаток суммы покупатель оставляет в разных депозитарных ячейках и передает их владельцам после легализации сделки, как только с жилья будет снято обременение по кредиту. Далее начинается оформление договора купли-продажи, регистрация жилья и лишь после участники сделки могут воспользоваться доступом к ячейке.
  2. Реализация недвижимости через банк, то есть продажу недвижимого имущества осуществляют работники банка и заемщику здесь не обязательно присутствовать. Если после сделки остается остаток денежных ресурсов, то через определенный период времени после оформления договора купли-продажи заемщик может забрать из депозитарной ячейки оставшуюся ему сумму. Данный способ является наиболее актуальным, если у заемщика нет времени на реализацию своего имущества.
  3. Досрочное погашение ипотечного займа. Если ипотекодержатель нашел покупателя на свою недвижимость, который дает согласие на приобретение этой недвижимости и с помощью его средств погашается кредит, то такая схема сопровождается дополнительным договором по погашению стоимости кредита. После закрытия ипотеки в течение 5 дней можно заключать договор купли-продажи.
  4. Перекредитование долговых обязательств заемщика, то есть банк, может осуществлять перерегистрацию жилья. Для этого заемщик должен оформить договор уступки долговых обязательств через дополнительное соглашение.

Сравнительный анализ видов продаж недвижимого имущества, взятого в ипотеку

Способы Достоинства Недостатки
Досрочное погашение займа ·             клиент получает наличные денежные средства;

·             досрочное погашение кредита;

·             сохранение положительной кредитной истории.

·                трудности при поиске потенциального покупателя;

·                многоэтапность оформления сделки на недвижимость;

·                личное присутствие клиента.

Самостоятельная реализация имущества ·             клиент устанавливает стоимость имущества и контролирует данный процесс. ·                требуется достаточное количество времени для поиска покупателя и оформления документов на недвижимость, для того чтобы снять с себя кредитные обременения;

·                 получение доступа к деньгам после окончания данного процесса;

·                 если в кредитном соглашении отсутствует пункт по продаже ипотечной недвижимости, то клиент не может рассчитывать на данный вид операции.

Уступка по обязательствам ·                  характеризуется оперативностью;

·                  клиент полностью избавляется от кредитного долга;

·                  достаточно простой процесс проведения данной процедуры.

·             поиск перезаемщика;

·             личное участие кредитора;

·             подбор оптимальной программы перекредитования.

Продажа недвижимости через банк ·                  нет необходимости участвовать в таком виде деятельности;

·                  все обязанности возлагаются на банк, в том числе и по поиску покупателя.

·                клиент может не получить денежное вознаграждение за продаваемое имущество;

·                отсутствие контроля со стороны заемщика.

В целом процедура продажи квартиры, являющейся залогом при ипотеке, занимает около 20 дней.

Особенности продажи квартиры, находящейся в ипотеке

Особенности продажи квартиры, находящейся в ипотекеОсновными нюансами при продаже квартиры, находящейся в ипотеке, являются следующие моменты:

  • данный вид недвижимого имущества реализовать без согласования с банком невозможно;
  • стоимость продажи недвижимости будет значительно ниже, чем цена на ту квартиру, которая не находится в залоге;
  • в большинстве случаев банк дает согласие на реализацию данной сделки, главное, чтобы клиент получил сумму, которая полностью погасит кредитные обязательства;
  • на одобрение банка по такому виду сделки могут рассчитывать заемщики, которые имеют положительную кредитную историю и вовремя платили по данному займу;
  • оформление по данному виду недвижимости будет стоить намного дороже среднестатистической стоимости оформления по аналогичному жилью;
  • когда клиент реализует квартиру, которая находится в собственности менее 3 лет, то нужно будет заплатить налог, в случае если цена продажи выше, цены покупки (исключением является реализация имущества по более низкой цене).

Заключение

Так как ипотечная сделка является сложной процедурой по приобретению и продаже жилья, то она должна заключаться с соблюдением законодательных норм. Реализация квартиры или дома, находящегося в ипотеке, не может быть запрещена банком без оснований.

При таком виде сделок присутствует третья сторона – банк, без согласия, которого клиент не может продать недвижимость. Существующие способы продажи такого вида жилья имеют свои преимущества и недостатки и для каждого варианта условия продажи определяются индивидуально. Успешность сделки зависит от правильной реализованных процедур и юридических особенностей рынка недвижимости.

Количество просмотров: 65 | Добавить сайт в закладки | Автор публикации