Во сколько обойдется оценка квартиры для оформления ипотеки?

Чтобы приобрести квартиру в ипотеку, необходимо предоставить в банк перечень документов. Требования финансовых учреждений к этому списку могут отличаться, но один из документов нужен всегда. Это отчет об оценке стоимости приобретаемой квартиры. Проведение оценки залоговой недвижимости регламентируются Федеральным Законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» № 135-ФЗ от 29.11.1998 г. и Федеральным Законом «Об ипотеке (залоге недвижимости)» №102-ФЗ от 16.07.1998 г.

Зачем банку отчет об оценке

Зачем банку отчет об оценкеЦена квартиры зависит от обстоятельств продажи и договоренностей покупателя и продавца и может быть занижена или завышена. Но банку, чтобы принять недвижимость в залог, необходимо знать ее реальную стоимость. Чтобы стоимость квартиры соответствовала действительности, она должна быть определена независимым оценщиком. Именно на такую стоимость будут ориентироваться банки при расчете суммы кредита, первоначального взноса и страховой суммы. Кроме того, в случае если заемщик становится неплатежеспособным, банк при взыскании ипотечной квартиры ориентируется именно на оценочную стоимость, а не на ту, которая была указана в договоре купли-продажи.

Кто может заниматься оценочной деятельностью

Проводить оценку может далеко не каждый. Оценщиком может являться:

  • физическое лицо;
  • организация.

Чтобы физическое лицо имело право оценочной деятельности, оно должно состоять в саморегулируемой организации оценщиков. Выполнять оценку оно может как самостоятельно, так и по контракту от имени организации. Если оценщиком является организация, то в ней должно трудиться не менее двух сотрудников, имеющих право заниматься оценочной деятельностью.

И у физического, и у юридического лица должна быть застрахована гражданская ответственность на случай возможного ущерба, который потерпел заказчик в результате неправильной оценки имущества. Оценщик должен предоставлять документы, подтверждающие его право заниматься оценочной деятельностью, по первому требованию заказчика.

Как выбрать оценщика

Как выбрать оценщикаКак правило, банки предоставляют потенциальным заемщикам перечень аккредитованных оценочных компаний. Составленный такой компанией отчет об оценке гарантированно будет принят кредитором. Однако заемщик имеет право самостоятельно выбрать оценщика из представленных на рынке. В этом случае банк тщательно проверяет выполненный отчет об оценке на предмет его достоверности и при малейшем подозрении в фальсификации данных или в том, что стоимость объекта была завышена или занижена, может его не принять.

До ипотечного кризиса 2008 года часто возникали ситуации, когда заемщик вступал в сговор с оценочной компанией, в результате чего оценка недвижимости оказывалась завышенной. Как следствие, заемщик получал большую сумму кредита и покрывал часть расходов на первый взнос за квартиру и на ремонт в ней. Однако, если заемщик оказывался неплатежеспособен, он не мог погасить кредит, реализовав объект. Именно чтобы избежать необеспеченности своих кредитов, банки так скрупулезно относятся к отчетам об оценке.

Что требуется для изготовления отчета об оценке

Для составления договора на оказание оценочных услуг и отчета об оценке специалисту необходимо предоставить следующие документы:

  • паспорта клиента и собственников квартиры;
  • правоустанавливающие документы (Выписка из единого государственного реестра недвижимости или свидетельство о праве собственности, договоры купли-продажи или дарения, свидетельства о наследстве по закону или завещанию, решение суда и т.д.);
  • технический паспорт объекта с экспликацией (то есть планом квартиры, где указано назначение каждого помещения и его точная площадь);
  • кадастровый паспорт объекта.

Также оценщику нужно предоставить возможность осмотреть объект и сфотографировать каждое помещение. Во время осмотра специалист оценивает не только качество ремонта, но и состояние стен, пола и потолков, материалы из которых они изготовлены, вид из окон, слышимость, состояние инженерных коммуникаций в доме, состояние подъезда и двора, наличие паркинга. Оценщик должен принять во внимание всю информацию, которая влияет на стоимость квартиры.

Факторы формирования рыночной стоимости

При оценке жилой недвижимости учитывается множество факторов, а именно:

  • характеристики района;
  • характеристики здания;
  • характеристики квартиры.

Криминальная обстановка, транспортная доступность, удаленность от основных объектов инфраструктуры, наличие рекреационных зон, экологическая ситуация в районе определяют престижность месторасположения квартиры.

Что касается здания, то его ценность характеризуется годом постройки и типом дома, капитальным ремонтом, этажностью и прочим. Например, новостройки естественно дороже «старого фонда», а кирпичные дома ценятся больше, чем панельные.

Капитальный ремонт важнее, чем внутренняя отделка квартиры, так как будущий владелец вероятнее всего ее переделает. Кстати, слишком оригинальный дизайн вообще может негативно сказаться на ликвидности объекта, так как на него не всегда может найтись покупатель.

На цену квартиры также влияет этаж, на котором она расположена. Квартиры на первом и последнем этажах обычно стоят дешевле. Стоит также отметить, что при равных площадях квартиры могут иметь разные планировки. Квартиры с проходными комнатами менее предпочтительны, чем квартиры с изолированными комнатами.

Методы оценки недвижимости

При формировании профессионального суждения о стоимости объекта, специалисты используют три основных метода:

  • затратный;
  • доходный;
  • сравнительный.

Затратный метод состоит в том, чтобы суммировать все издержки на создание объекта недвижимости. Этот метод предполагает, что, покупателем руководит здравый смысл и он не станет платить за объект недвижимости цену большую, чем если бы он потратил при самостоятельном строительстве подобного объекта.

Суть доходного метода в том, чтобы оценить, какой доход мог бы получить владелец недвижимости при ее использовании в коммерческих целях (сдача в аренду, использования в качестве офиса и т.п.).

Для жилой недвижимости и для целей ипотечного кредитования обычно используется сравнительный метод, который основывается на спросе и предложении. При сравнительном методе оценщик сопоставляет оцениваемый объект с похожими объектами и на основании сравнения приходит к выводу, за какую цену его можно продать в настоящее время.

Содержание отчета об оценке

После осмотра объекта оценщик составляет отчет об оценке и передает его клиенту в бумажном виде с печатью и подписью уполномоченного лица. В документе указывается, какой метод использовался при оценке недвижимого имущества, детально перечисляются характеристики объекта, публикуются копии документов на квартиру и ее фотографии в цветном или черно-белом виде.

Самая важная информация расположена в начале документа – это итоговая рыночная стоимость квартиры. Кроме нее там указывается и ликвидационная стоимость. На нее можно ориентироваться при срочной реализации объекта, например, если заемщик не справляется со своей кредитной нагрузкой и решает продать квартиру для погашения задолженности.

Пример отчета об оценке недвижимости

Отчет об оценке действителен шесть месяцев. Через полгода после его составления он теряет свою актуальность, и если за это время сделка не произошла, то отчет придется заказывать заново.

Стоимость оценочных услуг

Цена отчета об оценке зависит от:

  • объема работ (однокомнатную квартиру легче оценить, чем загородный коттедж);
  • солидности компании-оценщика (компании, давно и успешно работающие на рынке, выставляют более дорогой ценник);
  • региона, в котором находится объект;
  • срочности работ.

В среднем, стоимость отчета об оценке обойдется заемщику в 4 500 рублей. За оценку квартиры площадью до 70 м2 запросят не менее 2 000 рублей. Оценка элитных домов обойдется в сумму не менее 7 000 рублей.

Отчет готовится от 1 до 3 дней, но при необходимости клиент может укорить процесс и получить отчет в течение 24 часов, заплатив за срочность в 1,5 – 2 раза дороже.

Количество просмотров: 19 | Добавить сайт в закладки | Автор публикации