Самым востребованным видом займа в российских банках является ипотека вторичного жилья. По данным риелторов доля такого типа кредита на рынке ипотечных займов приравнивается 90%. Часто сам процесс оформления для многих является единственным способом получить заветные квадратные метры. Однако ипотека на вторичное жилье имеет как свои достоинства, так и недостатки. В данной статье будут раскрыты особенности такого вида кредитования.

Основные преимущества ипотечного кредитования вторичного рынка жилья

Покупать вторичное жилье с помощью ипотеки вполне реально, так как здесь присутствует ряд определенных преимуществ. К их числу можно отнести следующее:

1. Клиент не подвержен риску недобросовестного застройщика. Если приобретать жилье на первичном рынке в еще не сданном доме, то покупатель имеет высокую степень потери своих денежных ресурсов. А если кредит берется под реальную квартиру, то покупатель уверен, что она подходит под его требования.
2. После приобретения такого вида недвижимости клиент сразу же может заселиться. Если же заемщик оформил кредит на первичном рынке, то он должен будет платить не только сам кредит, но и оплачивать аренду квартиры для нынешнего жилья, а после ввода дома в эксплуатацию, приобретать все необходимые товары быта.
3. Вторичный рынок жилья предполагает, что в квартиру уже сразу можно заселяться.
4. Наиболее выгодные условия такого кредитования предлагают банки по ипотеке на вторичном рынке, так как здесь залог для учреждения более реален. В некоторых случаях финансово-кредитные организации даже снижают ставки и предлагают лояльную программу кредитования по отношению к заемщику, если в качестве залога будет представлена квартира с вторичного рынка. Так как в большей степени, в случае неплатежеспособности заемщика ее можно реализовать как залоговое имущество.
5. Жилье с вторичного рынка имеет более выгодное расположение и находится в районах с развитой логистической транспортной и инфраструктурной развязкой.

Недостатки ипотечного займа вторичного рынка жилья

Ипотека на вторичное жилье, также имеет определенные минусы, их обязательно следует помнить при поиске квартиры:

1. Банки предъявляют более жесткие требования при выборе жилья. Клиент должен знать, что кредитные организации не предоставят займ на покупку ветхого жилья, которое предназначено под снос. Или если жилье слишком удаленно от центра и не пользуется спросом. Все эти условия учитываются банком, так как если возникнет риск невозврата кредита, то он будет иметь возможность реализовать залоговое имущество.
2. Приобретая вторичное жилье, кредитные учреждения выдают займ не в размере цены жилья на рынке недвижимости, а в размере ликвидационной стоимости. Зная степень ликвидности жилья, стоимость залогового имущества может варьироваться от 10-15% до 45-50%, поэтому заемщик должен заплатить определенную разницу, в качестве первоначального взноса. Если у клиента нет денег, чтобы выплатить первоначальный взнос, то банк предлагает внести дополнительный залог по кредиту, и в качестве предмета залога будет выступать недвижимое или движимое имущество. В этом случае стоимость залога рассчитываться как разность между рыночной и залоговой стоимостью.
3. Нужно внимательно отслеживать документацию и уточнить, нет ли со стороны владельцев жилья иных наследников или других собственников.
4. Иногда собственники реализуют квартиру, состоящую в залоге.
5. Если в квартире осуществлена перепланировка без разрешения технического бюро, то банк в большинстве случаев отказывает в предоставлении кредита.
6. Некоторые владельцы не хотят продавать квартиру через ипотеку, чтобы не показывать настоящую сумму продажи.
7. Банк обязательно оценивает, соответствует ли стоимость квартиры уровню цен на рынке недвижимости и если будут значительные расхождения, то в кредите также откажут.

Банковское упреждение берет большое количество забот на себя при проверке документов, которые он получил от собственника квартиры. Например, на соответствие законодательных норм. Однако если кредитный менеджер считает, что квартира не пригодна как залог, то оформление кредита будет отложено, а выбирать квартиру придется с самого начала.

Основные детали при покупке квартиры

Чтобы избежать проблем при оформлении кредита, будущие собственники квартиры должны самостоятельно понять подходит ли это жилье для ипотеки. Для этого нужно обращать внимание на следующие особенности:

1. Выбирать квартиры и дома нужно следующим образом: первое – посмотреть на состояние строение, не находится ли жилье в аварийном состоянии.
2. При осмотре обязательно нужно посмотреть коммуникации, состояние стен, окон, обратить внимание на ремонт, технику многое другое. Все это будет существенно влиять на оценку квартиры.
3. Необходимо проанализировать цены, предлагаемые продавцом, со средними ценами квартир, находящихся в этом же районе. Если цена будет ниже или выше, то это может стать для банка сигналом, то, что на данную квартиру не предоставят ипотеку.
4. При ипотечном кредитовании может возникнуть риск мошенничества, проявляемый со стороны продавца.
5. Если кредит основываться на рыночной стоимости жилья, то оставшуюся часть долга клиенту придется оплачивать самому.
6. Следует изучить документы о наличии или отсутствии задолженности. Об этом можно узнать в кадастровой палате, куда обращается клиент с паспортом и заявлением.
7. Также покупатель должен знать, была ли в квартире перепланировка и подтверждена ли она документально.

Если все пункты соблюдены, то заемщик заключает договоренность с продавцом о том, что квартира будет покупаться за счет ипотеки. Устная договоренность никоим образом не гарантирует того что собственник не имеет права продать квартиру, после того как клиент оформить кредит.

Выбираем банк для оформления ипотеки

Вместе с подборкой квартиры клиент должен выбрать банк, который будет являться кредитором. Выбор стоит начинать с наиболее крупных банков. Основными условиями при предоставлении займа под недвижимость является:

• средний возраст заемщиков будет варьироваться от 25-50 лет;
• сумма кредита может начинаться от 0,5 до 10 миллионов рублей;
• первоначальный взнос может достигать 5%, а процентная ставка 15% годовых.

Каждое финансово-кредитное учреждение выдвигает свои требования, такие как семейное положение, наличие постоянной работы. Чтобы найти наиболее выгодные предложения по ипотеке заемщику необходимо узнать:

• Какие кредитные программы имеются в данном банке. Сделать это можно через онлайн сайты финансово-кредитных учреждений, где представлены направления кредитования.
• Необходимо выбрать выгодные предложения тех банков, требование которых клиент в состоянии выполнить.
• Следующим этапом является обращение клиента в терминал банка, где по договору будет принято окончательное решение.

Стоит сказать, что схема оформления ипотеки существенно отличается от обычных кредитов, поэтому необходимо подавать заявки сразу в несколько коммерческих банков, в этом случае клиент может получить одобрение по некоторым из их. Но заключить кредитное соглашение можно лишь с одним банком, который предлагает самые выгодные условия по кредитному соглашению.

Пакет документов для получения ипотеки

Каждый банк выдвигает свои требования к комплекту документов, которые необходимы для оформления ипотечного кредитования. В первую очередь нужны следующие виды бумаг:

• удостоверение личности заемщика;
• копии документов о трудоустройстве и получении дохода заемщиком;
• документация, подтверждающая, что у клиента имеется имущество в собственности;
• информация об иждивенцах;
• информация о постоянных расходах, к ним нужно отнести алименты, выплаты по кредитам;
• документы на покупку жилья, (кадастровый и технический паспорт, и выписка из Росреестра, копия свидетельства о праве собственности, предварительное соглашение с продавцом, где указана стоимость жилья).

Достоверность предоставленной документации влияет на скорость принятия заявки и решение банком, заключать ли кредитное соглашение с клиентом.

Пошаговая инструкция ипотечной сделки

Существуют основные этапы, из которых складывается пошаговая инструкция по оформлению ипотечного кредита:

• выбор недвижимости и банка, который прокредитует выбранное имущество;
• предоставление заявки в банк и получение списка документов, для оформления кредита;
• предварительное изучение кредитной истории заемщика;
• предоставление комплекта документов кредитору;
• осуществление оценки имущества, на основании чего банк определяет рыночную залоговую стоимость имущества;
• подписание кредитного соглашения;
• оформление права собственности на жилье;
• регистрация договора залога в госорганах;
• покупка страховки;
• перечисление продавцу квартиры остатка суммы.

Как только все этапы будут осуществлены, клиент получает квартиру в собственность, но его жилье является залогом в банке до полного погашения займа. Клиент не имеет возможности продать или обменять недвижимость, даже если сумма долга будет небольшой.

Дополнительные затраты при ипотеке

Большинство заемщиков никак не ожидают дополнительных расходов, связанных с ипотечным займом, поэтому и с ними нужно знакомиться заранее.

1. Приобретая в кредит жилье на вторичном рынке, нужна независимая оценка имущества. Как правило, она производится компаниями, которые имеют аккредитацию от банка. Стоимость этой процедуры может варьироваться в пределах от 3 000 до 200 000 рублей.
2. Зная рыночную стоимость, банк может определить залоговую стоимость имущества, и она на 20% ниже рыночной.
3. Данный вид кредитования в обязательном порядке требует приобретение страховки на жилье, так как эта процедура поможет защитить как кредитора, так и заемщика от непредвиденных обстоятельств. Но стоит сказать, что с одной стороны это уменьшает расходы заемщика, а с другой стороны начисляются проценты по страховке.
4. Некоторые финансово-кредитные учреждения требуют от заемщиков купить полис на страхование жизни, чтобы существенно снизить риски при таком виде долгосрочного кредитования.
5. Расходы с оформлением различных видов документов всегда оплачивает заемщик.

Выводы

Получение ипотечного займа для недвижимости, приобретенной на ипотечном рынке, является весьма дорогостоящей процедурой. Следовательно, клиент должен внимательно выбирать кредитора и приемлемые условия по кредитованию. Перед подачей документов нужно трезво оценить свои финансовые возможности, и набраться терпения для оформления такого типа займа.