Получение квартиры в ипотеку на долевое строительство: нюансы и этапы процедуры

На сегодняшний день, для основной массы населения России единственным приемлемым вариантом приобретения собственного жилья остаётся ипотека на долевое строительство. Основным преимуществом такой сделки является долгосрочность погашения стоимости недвижимости, купленной с помощью договора долевого участия. К тому же, квартиры, приобретённые у застройщика, гораздо дешевле, что позволяет сэкономить 25-30% от средней рыночной цены. Что стоит знать и какие нюансы следует учесть перед тем, как взять ипотеку на долевое строительство? Какие риски возможны при взятии кредита такого типа?

Законодательная база

Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» регламентирует, что при заключении такого договора субъект, который покупает квартиру в ипотеку, приобретает единоличное право собственности на неё и регулирует общественные правоотношения в сфере защиты законных интересов участников долевого строительства.

Согласно критериям договора, застройщик берёт на себя обязанность в рамках оговорённого срока построить многоквартирный дом или другой земельный участок, который является предметом данной сделки и передать его в полную и единоличную собственность участника долевого строительства, который, в свою очередь, должен вовремя и в исчерпывающем объёме уплатить обусловленную стоимость.

Преимущества и недостатки ипотеки на долевое строительство

Для заключения договора такого типа не требуются поручители, так как в качестве залога выступает право собственности на недвижимое имущество, которое будет приобретено на средства, полученные в кредит.

На начальном этапе строительства можно выбрать наиболее подходящий вариант планировки для будущей квартиры, а также её территориальное местонахождение и необходимый размер полезной площади помещения.

Стоит учесть, что договор долевого строительства не будет допущен к внесению в общую базу Росреестра, если предварительно не была произведена процедура страхования гражданской ответственности. За данную услугу заёмщику придется заплатить до 2% стоимости недвижимости банку или частной страховой компании.

Возврат налога на доходы физических лиц

Прежде всего, важно знать, что размер суммы возврата средств по отношению к договору долевого участия не может превышать двух миллионов рублей.

Право на возможность получения покупателем имущественного вычета возникает сразу после заключения акта о передаче в собственность участника долевого строительства объекта недвижимости застройщиком. При этом необязательно наличие свидетельства о регистрации права собственности на недвижимость. Данный нюанс регулируется 220 статьёй Налогового кодекса Российской Федерации.

Сумму налогового вычета можно получить и с цены объекта недвижимости, и с процентов, выплачиваемых заёмщиком кредитующей организации.

Для возврата налога на доходы физических лиц требуется собрать следующий пакет документов:

• Заявление с изложенным в нём ходатайством о вычете средств;
• Оригинал или нотариально заверенная копия договора долевого участия;
• Документ, подтверждающий приобретение права собственности на недвижимость;
• Акт о передаче застройщиком объекта договора в единоличное владение участника долевого строительства;
• Квитанции или другие документы, подтверждающие произведение платежей по ипотеке на долевое строительство.

Требования для получения кредита и выбор банка

При принятии решения о подтверждении или отклонении заявки на ипотеку, банк руководствуется следующими критериями:

• информация о кредитной истории заёмщика (есть ли просроченные платежи, выступал ли ранее субъект поручителем по непогашенному кредиту; отсутствие кредитной истории вовсе также вызывает подозрения со стороны банка);
• размер и стабильность дохода субъекта кредитования (даже при взятии займа на максимально длительный срок, сумма регулярных взносов получается достаточно внушительной, поэтому особое внимание кредитная организация обращает на платежеспособность клиента);
• репутация застройщика, к которому планирует обратиться субъект кредитования;
• уровень ликвидности приобретаемой квартиры на рынке недвижимости.

Процедура выдачи ипотеки на долевое строительство практически не отличается от других ипотечных программ, предлагаемых кредитными организациями.

Некоторые банки могут выдать заём даже неблагонадёжным клиентам, но при этом, процентная ставка будет непомерно высокой.

При взятии ипотеки на долевое строительство, процентная ставка рассчитывается с учётом того, на каком этапе находится выполнение работ застройщиком: чем более он ранний, тем выше процент по кредиту, так как в этом случае риск для банка существенней. Также, при оформлении кредита на срок до 7 лет, размер начисляемых процентов уменьшается на 1-2 позиции.

Что касается выбора кредитующей организации, то в 2018 году в этой сфере лидируют несколько банков: Сбербанк, условия которого наиболее лояльны к заёмщикам, а также Газпромбанк, Россельхозбанк и ВТБ 24.

Сбербанк предлагает наиболее выгодные условия кредитования, к тому же, он считается самым надёжным банком в России в вопросе исполнения обязательств. Максимальный размер суммы займа составляет три миллиона рублей. Процентная ставка довольно низкая: в среднем 7%. Банк не устанавливает никаких скрытых комиссий. Сбербанк, калькулятор расчёта которого позволяет сразу узнать полную сумму кредита со всеми дополнительными платежами, также предоставляет возможность привлечения созаёмщика с целью понижения процентной ставки и увеличения размера выдаваемого займа.

Ипотеку на долевое строительство в Сбербанке можно взять на срок до 30 лет, размер первого взноса составляет не менее 15 процентов от полной суммы кредита. Справка о доходах предоставляется по желанию заёмщика, но, стоит учесть, что её наличие в пакете документов значительно влияет на одобрение заявки на получение ипотеки.

Также, достаточно лояльные условия получения ипотеки на недвижимость в строящемся доме предоставляет Газпромбанк. Данная организация выдаёт суммы от 500 тысяч рублей. Процентная ставка – 9%, а период погашения кредита устанавливается на срок от 1 до 30 лет. Первоначальный взнос должен составлять не менее 10% от полной суммы займа. Клиенты имеют возможность погасить ипотеку досрочно, проценты в таком случае не начисляются.

В Россельхозбанке ипотека выдаётся в соответствии со стандартными условиями. Заёмщику требуется предоставить заявление на получение кредита, паспорт или его нотариально заверенную копию, справку о доходах. Данный банк кредитует физических лиц в возрасте от 21 до 65 лет. Размер первого взноса составляет 15% от общей суммы. Максимальный срок погашения ипотеки – 25 лет. Данный банк не предоставляет ипотеку без внесения первоначального взноса, исключение – взятие кредита по программе «Материнский капитал».

Оформить ипотеку на долевое строительство на наиболее выгодных условиях можно при помощи социальных программ (к примеру, военная ипотека, расширение жилплощади для молодых семей или материнский капитал). Банки гораздо охотнее дают ссуды участникам подобных социальных программ, так как их вклады защищаются государством, соответственно, риск потери средств из-за недобросовестности застройщика сводится к минимуму.

Многие жители России не могут позволить себе сразу оплатить полную стоимость жилья, поэтому ипотека на долевое строительство является отличным вариантом выхода из ситуации, так как позволяет выплачивать сумму кредита в течении длительного периода. Покупка жилья в новостройках становится всё популярнее, так как его стоимость значительно ниже рыночной, а также, застройщики оснащают недвижимость новейшими современными коммуникациями, что является преимуществом перед квартирами, которые продаются вторично. Для безопасного заключения сделки, следует предварительно ознакомиться с условиями выдачи займа в разных организациях и выбрать наиболее привлекательные, а также, тщательно изучить юридическую сторону вопроса, чтобы избежать обмана со стороны застройщика или банка.