Банки предлагают различные виды ипотечного кредитования. Стандартные программы предполагают выдачу средств на конкретную покупку, на готовый объект недвижимости. Но есть жилищные займы немного иного плана, когда средства от оформления ипотеки идут на строительство дома.
Оформление ипотеки на строительство дома
Варианты оформления кредитов на готовое и строящееся жильё значительно отличаются по алгоритмам выдачи. Покупка готового объекта проходит гораздо проще.
Для приобретения жилья по ипотечному займу (будет это покупка готового или строящегося жилья), потребуется определённый пакет документов, поэтому рекомендуем ознакомиться с документами для получения ипотеки, чтобы заранее знать к чему готовиться.
Сложности целевого кредита на строительство
1
При оформлении стандартной ипотеки банк получает в залог конкретный готовый объект, который характеризуется определённой рыночной стоимостью. В случае оформления ипотеки на строительство дома, сам дом пока что находится в проекте, его нет и он не обладает рыночной стоимостью. А без залога ипотечный кредит не оформляется, поэтому нужно решать вопрос что выступит залогом по ипотечному договору.
2
Вторая сложность — это определение суммы, которая необходима на постройку объекта. Для этого заёмщик должен предоставить в банк подробный план дома с указанием подведения коммуникаций и смету на проведение работы, а также закупку необходимых материалов. Всё должно быть расписано максимально подробно, чтобы в дальнейшем не возникло ситуации, что вам не хватает денег.
Для составления сметы лучше обратиться в специализированные организации, которые составят план работ, посчитают сколько понадобится материалов, во сколько обойдётся их приобретение. Лучше довериться в этом деле специалистам.
3
Третья сложность — земельный участок, на котором будет возводиться дом, должен принадлежать самому заёмщику или находиться в долгосрочной аренде. Участок обязательно предназначен для строительства жилых объектов, кроме того, банк будет предъявлять к нему определённые требования. Например, обязательная возможность проведение коммуникаций или расположение не дальше, чем 30 километров от черты города. В каждом банке свои требования.
Решаем вопрос с залогом
Самое важно в кредите на строительство — это вопрос о том, что вы предоставите в залог. Без залога ни один ипотечный кредит не оформляется, это обязательное условие заключения договора. В этой ситуации у заёмщика есть несколько вариантов:
Вариант №1.
Оставить в залог находящуюся в собственности заёмщика недвижимость (ознакомьтесь с нюансами кредитования под залог недвижимости hbon.ru/nyuansy-kreditovaniya-pod-zalog-nedvizhimosti). Это самый простой оптимальный вариант. Например, если у заёмщика есть квартира, а он желает переехать в самостоятельно построенный дом. Тогда эта квартира оформляется как залог, а на строительство дома выдаётся ипотечный кредит, который по сумме не больше чем 70-80% от оценочной стоимости квартиры. На эти деньги и следует вести строительство. По окончании работ, когда дом будет готов, заложенную квартиру можно продать и погасить ипотеку, оформленную на строительство дома.
Вариант №2.
Оставить в залог земельный участок, на котором будет вестись строительство. Так как предполагается, что этот участок должен находиться в собственности заёмщика, то можно использовать и такой вариант. Но есть один минус — рыночная стоимость залога, как правило значительно ниже, чем планируемые затраты на возведение дома. Тогда банк может предложить схему выдачи кредита, при которой будет происходить регулярная замена залог.
Схема с регулярной заменой залога
Такая схема применяется довольно часто в обоих вариантах оставления залога. Например, стоимость квартиры, оставляемой в залог, существенно ниже, чем затраты на возведение дома. Или земля стоит меньше, чем затраты на строительство. Тогда банк может предложить оформить ипотеку с условием регулярной замены залога.
1
Так, допустим, сначала вы оставляете в качестве залога земельный участок, на котором как раз и будет происходить строительство. Банк выдаёт вам сумму, соответствующую рыночной цене данного объекта. На эти деньги заёмщик делает фундамент, проводит ещё какие-то работы.
2
Когда средства подходят к концу, клиент обращается в банк за следующим траншем. Теперь участок стал дороже, потому как на нём имеется объект незавершенного строительства, который также подлежит оценке. В итоге банк может выдать следующий транш в размере разницы цены залогового объекта сейчас и раньше, когда это была просто земля. Таким образом постепенно можно построить дом. По завершению сделки уже готовый объект оформляется в качестве залога до момента полной выплаты ипотечной задолженности.
Работа с подрядчиками и самостоятельное строительство
1
Гораздо проще, если вы обращаетесь к услугам строительных организаций для возведения дома под ключ. Тогда организация поможет составить смету и план работ, посчитает затраты, составит подробную смету, в которую включит и стоимость своих услуг. В итоге появится конкретная сумма, которая будет прописана в договоре между заказчиком (заёмщиком) и строительной организацией. И именно на эту сумму нужно оформлять ипотеку. Если цены залога не хватает, ипотека оформляется в виде траншей с заменой залога.
2
Если вы желаете построить дом самостоятельно или частично прибегать к услугам строительных фирм, то на ваши плечи ложиться ещё и составление отчётности о трате средств перед банком. Все пункты, указанные в одобренной банком смете, потребуется подтверждать документально. То есть, собирать чеки, квитанции, прикладывать договора на оказание услуг. Это затрудняет процесс возврата долга и делает строительство более затратным. Например, вам придётся обращаться за помощью только к официальным фирмам, услуги которых дороже, но зато они работают на основании договора. И покупать строительные материалы вы сможете только в магазинах и фирмах, где вам могут выдать чеки.
Сам процесс оформления
Так как ипотечный кредит на строительство дома — продукт сложный, то условия его выдачи всегда индивидуальны. Банк оценит ваши возможности, выслушает потребности и скажет на каких условиях вам может быть выдан такой займ.
Несмотря на присутствие залога, всё равно от вас потребуется сбор справок о доходах. При вынесении решения банк, в первую очередь, будет отталкиваться от вашей кредитоспособности (читайте подробнее про оценку кредитоспособности). Сначала банк определит вашу кредитоспособность, а уже потом, если будет озвучено предварительное одобрение, можно приступать к сбору бумаг на возведение дома. Если с бумагами всё в порядке, подписывается договор на выдачу кредита.
